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Negocios / Pág. 22

Gobierno reactiva ampliación de radio urbano de Santiago y mide impacto en terrenos

Intendencia reingresará el programa para ampliar la ciudad en un 13%, unas 10 mil hectáreas.

por
Héctor Cárcamo

En los próximos días el gobierno volverá a pedir la aprobación de la propuesta de ampliación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100). Aunque no presentará cambios sustantivos respecto de la propuesta rechazada hace casi cuatro meses, sí explicitará la fórmula para financiar el mantenimiento de las nuevas áreas verdes que se crearán con la ampliación de la ciudad y que se estiman en US$ 70 millones anuales en régimen. Al comité de ordenamiento territorial del Consejo Regional (Core) llegará la propuesta de manos del Ministerio de Vivienda. El Core tendrá tres meses para votarlo.


El intendente de Santiago, Fernando Echeverría, dice que tiene el compromiso político del Presidente Sebastián Piñera de obtener el financiamiento para las áreas verdes, lo que espera logre una votación favorable de los concejeros de la Concertación. “El Presidente dio el visto bueno a eso, pero estamos afinando aún el mecanismo”, dice Echeverría sobre el financiamiento. “Antes de la votación la tendremos. Hay un compromiso del Estado”.


Historia de un cambio


“Estamos expulsando a nuestros ciudadanos más pobres a vivir afuera, cuando hay terrenos disponibles cerca de la ciudad donde podrían instalarse”, dice Echeverría para resumir las razones de una modificación urbana impulsada por el gobierno anterior y continuada por el actual. La escasez de suelos para viviendas sociales crea un déficit de 200 mil unidades en Santiago, calcula la autoridad, el que podría ser absorbido en parte incorporando tierras que hoy están fuera del radio urbano, pero cerca de la ciudad. Son 9.823 hectáreas de extensión urbana (incluyendo 1.172 para parques públicos y 1.411 para forestación) y 795 hectáreas de reconversión industrial. Con ello, la ciudad crece 13%.


El intendente cuenta que Piñera solicitó insistir en la iniciativa y encomendó dos estudios: uno sobre la plusvalía que adquirirían los terrenos adonde se expandirá la ciudad y otro sobre los propietarios de esos suelos.


Con información de las municipalidades incluidas en la modificación del Plan (Pudahuel, Renca, Quilicura, Cerro Navia, Maipú, San Bernardo, La Pintana y Puente Alto), la intendencia elaboró una lista de propietarios. Entre ellos, el informe menciona a Cementos Polpaico (con 162 hectáreas), Consorcio (de las familias Hurtado Vicuña y Fernández León, con 121 hás) y Enea (de Enersis y la familia Guzmán Nieto). También figuran CCU, del grupo Luksic; Víctor Peterman Fernández, Francisco Pérez Yoma , la Viña Concha y Toro, y Raimundo Valenzuela, entre otros (ver infografía). La información es en todo caso incompleta y en algunos casos no precisa extensiones.


“Hay múltiples propietarios. No hay grandes propietarios de grandes superficies. Y viene de tiempos antiguos, no hay gente que haya comprado expresamente a la medida de este plan”, dice Echeverría para justificar que el cambio no favorece intereses particulares. Al contrario: “Habrá 6.900 hectáreas más que van a permitir que haya mayor oferta y la teoría dice que los precios van a bajar”, agrega.


Plusvalía de 7,6%


La intendencia también simuló escenarios de precios para determinar las plusvalías que obtendrán las tierras que se incorporarán al área urbana. En promedio, se estimó que los dueños de esos terrenos tendrán una ganancia de 7,6%. Aunque el precio, en los ejemplos analizados, se duplica desde 0,55 UF a 1,1 UF promedio, las exigencias del nuevo PRMS para otorgarles uso habitacional disminuyen la renta final. “Las ganancias asociadas al aumento de precio de los predios al cambiar su uso se verán aplacadas por el costo de los requerimientos”, explica.


La propuesta exige elevar la densidad demográfica base máxima actual de 16 habitantes por hectárea a 165, previo cumplimiento de varias condiciones: que cada proyecto tenga como mínimo 60 hectáreas de tamaño, que incluya 25% de áreas verdes (parques y forestación) y su mantención esté asegurada por 5 años, garantizar vialidad, destinar 6% del terreno a equipamiento y 8% a viviendas sociales. En otro caso analizado -que consideró precios mínimos y es homologable, según Echeverría, a posiciones en la zona sur de la capital- los terrenos suben de 0,3 UF a UF 0,7, pero los gastos incurridos reducen la plusvalía a 4,3%. “Es una plusvalía bastante acotada”, dice Echeverría.