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Negocios / Pág. 16

Compre ahora, compre sin IVA

Un inicio de año bien activo enfrenta el mercado inmobiliario. Los clientes están anticipando la compra de viviendas nuevas, las que desde enero de 2016 deberán pagar IVA.

por
Jessica Marticorena / Rodolfo Westhoff
Compre ahora, compre sin IVA

Este 2015 es un año clave para la industria inmobiliaria. La puesta en marcha de la reforma tributaria, aprobada en septiembre del año pasado, introduce importantes cambios a la venta de bienes raíces que, entre otras cosas, implicará que a partir del 1 de enero de 2016 todas las casas o departamentos nuevos sobre las UF 2.000 deberán pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que grava con una tasa de 19% las ventas de bienes.


Pese a que restan casi 10 meses para la entrada en vigencia de la norma, el mercado ya se está preparando y muchas personas están adelantando su decisión de compra a través de promesas protocolizadas, pues hasta el 31 de diciembre de 2015 es posible firmar una promesa de compraventa con una inmobiliaria, a fin de evitar que la compra se vea afectada por el valor adicional del IVA. Y es que dependiendo del valor y características del proyecto inmobiliario, en el mercado se prevé que la aplicación de este gravamen encarecería los precios de las propiedades en un rango de entre 5% y 12%.


“Lo que va a pasar es que como los consumidores son inteligentes, se van a anticipar al impuesto. Eso ya se está sintiendo. Los clientes más informados ya están comprando”, precisa Cristián Armas, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).


Reflejo del dinamismo que está evidenciando el mercado, dicen en la industria, es la curva ascendente que en enero exhibieron los préstamos hipotecarios. Según cifras publicadas el jueves último por la Asociación de Bancos, mientras las colocaciones comerciales y de consumo registraron una débil expansión en el primer mes del año, los créditos para viviendas, en contraste, siguieron creciendo a tasas de dos dígitos: tuvieron un alza real de 10,4%, medido en 12 meses (ver gráfico).


Otro indicador que a juicio del mercado también da cuenta de la preparación que está teniendo la industria inmobiliaria para enfrentar la mayor demanda pre IVA, son los permisos de edificación autorizados durante 2014.


Según consigna el último informe de la CChC, la aprobación de licencias para edificación en diciembre -medida en metros cuadrados y expresada en promedio móvil de tres meses desestacionalizada- experimentó un importante avance de 34,9% anual.


A juicio de Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC, “el persistente dinamismo experimentado por la superficie autorizada se debe, entre otros factores, al agotamiento de permisos anteriores y la toma de posición futura. (…) Este comportamiento puede deberse, en parte, a la reacción oportuna del mercado a ciertas disposiciones de la reforma tributaria, toda vez que los permisos pueden ser almacenados hasta tres años antes de su ejecución”.


Por lo mismo, en opinión de Hurtado, “la actividad inmobiliaria podría verse favorecida este 2015 por un aumento de la demanda por viviendas, que busque anticiparse a los efectos de la reforma tributaria en este mercado”.


En Banco Santander reafirman ese escenario. “Todas las ventas que se realicen a través de promesas de compraventa durante el 2015 y cuyo proyecto tenga permiso de construcción aprobado previo al 31 de diciembre de 2015 no pagarán IVA a la venta, lo que debiera impactar positivamente en las ventas durante este año e incentivar la partida de nuevos proyectos”, dicen en la entidad de capitales españoles.


Para cubrir esa mayor demanda, actualmente las inmobiliarias tienen proyectos con plazos de entrega al 2018 como máximo, asegura Cristián Armas.


Visitas a salas de venta


El verano para el mercado inmobiliario ha sido más activo que de costumbre. La gente, dicen en el sector, está vitrineando más.


Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, cuenta que en lo que va transcurrido de 2015 han notado un marcado incremento en cotizaciones y visitas a salas de venta en todos sus proyectos, a pesar de que tradicionalmente durante los meses de verano la tendencia ha sido a que disminuyan. “Los clientes se han ido informando paulatinamente sobre los plazos de entrada en vigencia del IVA a la compraventa de inmuebles, anticipando la compra apenas el proyecto cuenta con su permiso de edificación”, indica el ejecutivo, y anticipa que la combinación del IVA que parte en 2016, más una oferta equilibrada, “impactarán positivamente al mercado inmobiliario, impulsando las velocidades de venta durante el transcurso de este año”.


Similar opinión tienen en Almagro. Si bien en la inmobiliaria aseguran que el volumen de ventas se ha mantenido respecto del año pasado, sí han observado un adelantamiento de las decisiones de compra desde fines de 2014. “En enero realizamos un estudio entre 256 cotizantes de Almagro y los resultados, efectivamente, dan cuenta de un cambio en la conducta de los compradores, ya sea para habitar o como para inversión”, comenta Pablo Hachim, gerente comercial de la firma. El sondeo, explica el ejecutivo, reveló que un 74% de las personas que busca una vivienda, cree que ahora es un buen momento para comprar, mientras que un 40% declara que adelantaría su decisión de compra. ¿La razón? “Claramente es el futuro aumento de precios por la aplicación del IVA, ya que un 73% cree que éstos aumentarán”, acota Hachim.


Coincide con ese diagnóstico Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya. “A diferencia del último trimestre del 2014, donde observamos una disminución en la velocidad de ventas en relación a períodos anteriores, los meses de enero y febrero se han visto bastante dinámicos, tanto en visitas a salas de ventas como en ventas, especialmente, en el mercado de casas en el sector de Chamisero y Chicureo Norte, en el segmento de entre las UF 5.000 y las UF 8.500”, detalla. En la firma, en todo caso, creen que la aplicación del impuesto no se va a incorporar a los precios de las propiedades de una sola vez, sino que se va a ir internalizando gradualmente.


En Moller & Pérez-Cotapos, su gerente general, Marcos Retamal, también admite que la entrada en vigencia del IVA sí ha tenido efectos en ventas y especialmente en consultas. No obstante, esperan que tenga un efecto mayor a medida que se acerque la fecha de la entrada en vigencia del tributo. “Creemos que esto se traducirá en aumento de promesas durante los próximos meses y antes del cierre de 2015, ya que el IVA a las viviendas aumentará los precios entre 5% y 12%. Creo que veremos un efecto mayor a partir de julio”, subraya el ejecutivo.


Para el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, esta tendencia también tomará más fuerza a partir del segundo semestre. “Será un argumento que irá trascendiendo más en los compradores y muchos se apresurarán a hacerlo para no pagar un mayor precio”, plantea.


En Paz Corp, sin embargo, tienen otra visión. En la firma no han visto un aceleramiento en las ventas, más bien han enfrentado un nivel de demanda en línea con lo presupuestado. Tampoco creen que el alza del IVA por sí sola afecte en forma tan importante la demanda. “Si bien la aplicación del IVA a partir del 2016 es una de las variables que podría influenciar la compra de viviendas durante 2015, creemos que las razones más fundamentales que han incidido en las ventas son más bien las tradicionales: necesidad de vivienda dada por el crecimiento demográfico, créditos accesibles a tasas de interés atractivas y movilidad habitacional producto del aumento de ingresos de algunos sectores de la población”, afirma Ariel Magendzo, gerente general de la compañía.


Menos oferta


Una vez que la modificación tributaria empiece a regir, con la consecuente alza de precios, las ventas inmobiliarias podrían tender a disminuir por algunos meses, prevén en Almagro, “dado que mucha gente va a adelantar la compra de su vivienda”, dicen en la empresa.


En la Asociación de Desarrolladores comparten esa visión. “Toda la demanda que se adelantó por este efecto, después no se expresará, por lo que estimo un descenso en las promesas de venta en el próximo año”, complementa Vicente Domínguez.


En Moller & Pérez-Cotapos anticipan un segundo efecto post IVA. “La oferta se contraerá con el cambio tributario, sumado a las dificultades en las aprobaciones de permisos, a las modificaciones a los planes reguladores y a los altos valores de suelos actuales. El resultado será precios más altos y, en consecuencia, una menor capacidad de compra”, anticipa Marcos Retamal, gerente general.