El negocio de los strip center se hace cada vez más atractivo en regiones

El poder adquisitivo en el norte, sumado a la reconstrucción en el sur y la escasez de suelo en el centro del país, empujan el crecimiento del negocio fuera de Santiago.

por Carla Alonso B.
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Las capitales regionales se han convertido en un atractivo foco para el desarrollo de strip centers. De hecho, hoy prácticamente un 50% de la oferta de estos centros comerciales vecinas está fuera de Santiago, zona que concentra 70 establecimientos. Tanto es el potencial, que los propios operadores creen que más allá de la Región Metropolitana podría estar, a corto plazo, entre un 20% y un 40% de su negocio, medido en ingresos.

¿Dónde? En plazas con una fuerte actividad económica, asociadas en algunos casos a la minería, como Antofagasta, Calama, Copiapó y Los Andes; y en aquellas ciudades de industrias multiservicios, como Concepción, Temuco y Puerto Montt, entre otras, donde conviven actividades como la pesquera, la forestal y la universitaria, resume Rodrigo Farías, gerente general de Arauco Express, empresa formada en 2011 por Parque Arauco y el fondo de inversión Aurus.

El interés por desarrollar strip centers en regiones ha ido de la mano de desarrollos urbanos, renovación de barrios históricos y la expansión hacia la periferia. Y eso se ha visto reflejado en los precios de los terrenos. La tendencia ha sido al alza en las plazas ligadas a la actividad minera o ciudades de industrias multiservicios. En algunas partes del centro de Copiapó, por ejemplo, se pueden registrar incluso valores similares a los de algunas zonas de Santiago: entre 3 UF y 10 UF el m2, cuentan ejecutivos del mercado.

Por zonas, el norte acapara la atención, entre otras razones, por el creciente poder adquisitivo de la gente que trabaja en las ciudades de esa parte del país, lo que ha empujado una demanda por viviendas que a su vez necesitan de servicios y de equipamiento comercial, los cuales se pueden reunir en desarrollos tipo stripcenters o powercenters (que poseen tiendas anclas más grandes), señala Augusto Rodríguez, gerente de rentas inmobiliarias de Celfin Capital.

Hacia el sur, en tanto, el efecto terremoto y la destrucción que provocó, explica Rodríguez, dio paso a la reconstrucción y, con ello, a nuevos desarrollos inmobiliarios. A eso se suma la escasez de suelos en el centro de las ciudades, lo que se traduce en que los nuevos polos de desarrollo alejados del centro requieren de servicios y "nuevamente eso significa oportunidades para desarrollar temas comerciales".

Celfin posee 21 strip centers en el país y de ellos tres, los que representan el 20% de sus ingresos en este segmento, están en regiones: uno en Valparaíso, en el muelle Barón, y dos en Concepción, en San Pedro de La Paz y camino a Chiguayante. Todos sus activos son operados a través de dos fondos de renta inmobiliaria.

Según Rodríguez, la estrategia futura apunta al centro-sur. Además de Temuco y Concepción, detalla, "vemos ciudades atractivas como Rancagua y Talcahuano; en la V Región, en zonas cercanas a Viña del Mar, como Quilpué y Limache". "De a poco los inversionistas han ido viendo valor en las regiones, por diversificación de riesgo y además porque existen muchas oportunidades", cree.

CorpGroup Activos Inmobiliarios, en tanto, tras la adquisición en octubre a Avantuén, quedó con 45 strip centers, la mitad en regiones. El grupo ve oportunidades de futuros proyectos "en zonas donde esté garantizado un flujo importante de público, tanto en Santiago como regiones", cuentan en la compañía.

Para este año, la firma planea la apertura de 10 strip centers, en ciudades como Arica (hoy tiene uno en construcción e incluye un local Construmart), Antofagasta, Concepción, Puerto Montt, Temuco y la Región Metropolitana. "Con esta inversión, que superará los US$ 85 millones, se llegará a 120 mil metros cuadrados arrendables, a nivel país", dicen en la compañía.

Para Arauco Express, la estrategia apunta a consolidar su presencia en la Región Metropolitana, donde tiene cinco centros comerciales vecinales, "sin descuidar las oportunidades en las principales capitales regionales", señala Rodrigo Farías.

Actualmente, también, la empresa tiene dos mall regionales, uno en Calama y otro en Viña de Mar. En adelante, si surgen oportunidades interesantes en el resto del país "las vamos a tomar", manifiesta el ejecutivo.

"Tenemos un poder de compra abierto para quien quiera hacer negocio con nosotros (...) Disponemos del capital y de las ganas", indica. En el mediano plazo, adelanta, el plan es que la incursión en regiones "represente una cifra cercana al 40% del negocio".

Claves del negocio

* Strip Centers: En Chile no existe consenso sobre su definición, pero en Estados Unidos, según la International Council of Shopping Centers, deben tener entre 3 mil m2 y 4 mil m2 arrendables.

* Múltiples variables, como las demográficas, el grupo socioeconómico, los ingresos per cápita, la ubicación, el crecimiento de la ciudad, el valor del terreno y la competencia del entorno, pesan en su evaluación.

* Masa crítica: Depende del tamaño del strip center y de si éste incluirá un supermercado o no. Si fuera el caso, se requiere de una masa crítica de unas 4.000 viviendas para que el proyecto sea exitoso.

* Formatos. Existen tres tipos: urbanos, periféricos y placas comerciales. Con tienda ancla, tienen un volumen interesante. Con bancos y farmacias, la rentabilidad se hace más atractiva.

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