Las zonas que aumentarán su valor con las nuevas líneas 3 y 6 del Metro

Expertos inmobiliarios prevén un impulso habitacional y comercial en sectores como Independencia y Conchalí, y en torno al eje Irarrázaval, para proyectos de oficinas.

por Carla Alonso B.
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No sólo más conectividad traerán las nuevas líneas 3 y 6 del Metro, anunciadas esta semana. También tendrán un impacto en la plusvalía de algunas zonas que, hasta ahora, no habían crecido mayormente o estaban sub- utilizadas en términos de edificación. Entre ellas, algunas áreas de Independencia, Conchalí y el entorno del eje Irarrázaval, en Ñuñoa, zonas donde los cruces de las nuevas estaciones significarán, además, la creación de nuevos ejes comerciales y habitacionales, ejemplifica Felipe Parra, de la consultora Tinsa.

También habrá otras que aumentarían de valor con la extensión del tren urbano, que demandará inversiones por US$ 2.758 millones. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, añade que el mayor impacto se produciría en aquellas zonas con terrenos disponibles o reutilizables y que hoy tienen muy baja ocupación inmobiliaria. En esa categoría están "el área denominada San Eugenio (terrenos de EFE), en Estación Central, o bien Independencia, que está tan cercana al centro", explica.

Los terrenos aledaños a las estaciones son los más beneficiados. Según Francisco Araos, gerente inmobiliario de Aconcagua, en el caso de la Línea 3 -que se extiende desde Huechuraba por el norte, hasta más allá de Plaza Egaña, en la zona oriente-, el foco estará en "los sectores de Independencia y Vivaceta".

En ese mismo tramo, Santiago Lineros, socio de la consultora Real Data, advierte que el área cercana a la estación Av. Matta vería incrementada su densificación, especialmente hacia el sur, "con un aumento de valor del suelo cercano al 15% ó 20% en el mediano plazo, que incluso podría ser más, una vez construida la estación". Ahí, el precio actual de suelo para densificación está entre 13 y 14 UF por metro cuadrado.

En esta línea, las estaciones Conchalí, Vivaceta y Cardenal Caro se consolidarían como polos de equipamiento. El incremento, en este caso, sería de "entre un 10% y 20% en el mediano plazo", sostiene el ejecutivo. El experto advierte que el impacto que genera el Metro ahí es "moderado, en comparación con sectores más centrales o que se insertan en áreas que presentan demanda permanente".

Otro eje relevante en la Línea 3 es Irarrázaval, que ya presenta un valor de suelo bastante superior al promedio de la comuna, de 25 UF por metro cuadrado. En este caso, "su probable incremento global sería moderado (...). La llegada del Metro podría perfilarlo como una alternativa atractiva para oficinas", afirma. De darse esto último, los precios podrían subir aún más.

En el caso de la Línea 6 -que conecta el sector poniente de Santiago, entre Cerrillos y Providencia-, Real Data cree que se valorizará el contexto inmediato a la Estación Pedro Aguirre Cerda, "con proyección sobre esta arteria hacia el sur, potenciando un polo de comercio y de equipamiento intercomunal en las cercanías". Ahí, según sus cálculos, el valor del suelo comercial podría incrementarse entre un 15% y 30%, y tal vez más, una vez inaugurada la estación, "aunque este fenómeno estaría bastante acotado a los terrenos cercanos a la estación". El precio estimado del suelo para comercio o servicios en la zona es de 6 a 7 UF por metro cuadrado.

Otras áreas que deberían aumentar su valor son los sectores aledaños a las futuras estaciones Bío Bío (comuna de Santiago, con un precio actual entre ocho y 10 UF por metro cuadrado para densificación), Estadio Nacional (comuna de Ñuñoa, hoy entre 12 y 14 UF por metro cuadrado) e Inés de Suárez (Providencia, con un precio actual entre 20 y 24 UF por metro cuadrado). Ahí, el impacto estará dado por "la densificación residencial en altura, con un probable aumento de valor de suelo entre un 15 y 25%, similar a lo observado en la cercanía de Avenida Tobalaba", apunta Lineros.

Si bien el uso que tomarán las zonas más beneficiadas dependerá de la "vocación" del sector en torno de las nuevas líneas del Metro, Domínguez señala que "pugnan por aptitudes comerciales y de oficinas y servicios, ya que permite que quienes trabajan allí tengan posibilidades de llegar y salir de su trabajo con mayor prontitud".

Cristián Gutierrez, director de la consultora CB Richard Ellis, añade que el uso será también "residencial en altura en las zonas inmediatas a las líneas".

¿Cuánto podrían llegar a subir los precios del suelo? "Como tope podría ser un 40% en el caso de la Línea 3, y 25% para la Línea 6, en zonas muy específicas inmediatas a las estaciones. Sin embargo, en un espectro amplio, el alza es bastante más moderada y en el mediano y largo plazo", comenta Lineros, de Real Data.

Pese a que los expertos advierten que no habrá un boom, sino alzas que pueden ser relevantes, hay interés de los desarrolladores. "Se refleja en muchas solicitudes de estudios que aborden esa materia. Se han dado algunas tomas de posición, anticipándose a la llegada del Metro", cuenta Lineros.

Las áreas de desarrollo de las empresas han incorporado estos anuncios a sus análisis, dice Domínguez. Inmobiliaria Aconcagua, por ejemplo, tiene el proyecto de casas y departamentos Portal del Parque, ubicado en Cerrillos, y además está estudiando "la construcción de la pri- mera laguna cristalina urbana en esta misma comuna (...). La llegada de la Línea 6 a esta zona jugará un rol fundamental en el impulso de este tipo de desarrollos", explica Araos, gerente inmobiliario de Aconcagua.

Otros impactos inmobiliarios de la Línea 3

* La estación Huechuraba impactaría en su intersección con Vespucio, generando, probablemente, un nuevo polo comercial, "que en conexión con el mall Plaza Norte podría acelerar la consolidación de los paños eriazos frente a Vespucio", dice Santiago Lineros, socio de la consultora Real Data.

* La estación Larraín generaría un polo de equipamiento comercial sobre Tobalaba y Larraín y un alza en el valor de la vivienda ya establecida en la zona, impulsándose, probablemente, en un radio amplio la renovación en media densidad (condominios residenciales de baja altura, etc.).

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